РБК изучило тайны рынка управления жильем, где конфликты часто напоминают бандитские разборки
22 апреля 2015 года
С 1 мая рынок управления многоквартирными домами в России ждет зачистка - работать без лицензии будет запрещено. Но инвесторы сомневаются, что в результате рынок станет намного прозрачнее, пишет издание РБК, пообщавшееся с его участниками. Минстрой оценивает сегодня этот рынок в 2,5 трлн рублей: из них 2 трлн - транзитные платежи коммунальщикам, 500 млрд - выручка управляющих компаний.
Как отмечает РБК, точных данных о количестве управляющих компаний не существует. На портале фонда reformagkh.ru зарегистрировались 49 тыс. управляющих компаний, рассказал изданию заместитель гендиректора госкорпорации «Фонд содействия реформированию ЖКХ» Олег Рурин. Сколько их еще, неизвестно: пока регистрация на сайте фонда не является обязательной. Рурин считает, что на сайте фонда раскрыли данные компании, которые управляют примерно 4/5 всех многоквартирных домов в России.
Крупных игроков на этом рынке нет - в основном это региональный бизнес, говорит заместитель министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ Андрей Чибис. Консолидация рынка находится еще в зачаточном состоянии, подтверждает Рурин: «Пока укрупнение происходит на уровне муниципалитетов, в лучшем случае - на уровне регионов». В течение двух-трех ближайших лет федеральные игроки вряд ли появятся, прогнозирует он.
Почему такие огромные деньги не привлекают крупный бизнес? - задается вопросом РБК. Эксперты отвечают, что официальная рентабельность на этом рынке очень низкая, максимум 5-7%. Но многие считают, что доходность этого бизнеса может быть гораздо выше.
Рентабельность официальная и «карманная"
Обычно больше 5% рентабельности компании не показывают, но реально она «явно выше 10-15%», уверен Рурин. Финансовая отчетность управляющей компании не всегда показательна, отмечает он: центр прибыли часто находится в «карманных» подрядных организациях. «В подрядчиках и сидит основной бизнес», - согласен сотрудник одной из управляющих компаний, добавляющий, что средняя рентабельность бизнеса по управлению составляет 10-15%. Она может быть и еще выше: «зависит от мастерства каждого игрока», иронизирует он.
Как правило, вокруг управляющей компании создается пул субподрядчиков, которые занимаются обслуживанием домов. В конце года управляющая компания отчитывается перед жильцами, на что деньги действительно были потрачены: например, 1 млн в месяц за уборку территории 100 домов. Подтверждением служат документы подрядчиков, поясняет сотрудник управляющей компании: «А уж как образуется цена там - это, образно говоря, коммерческая тайна».
Две самые популярные схемы повышения неучтенной рентабельности - невыполнение заявленных работ и завышение их стоимости, говорит Чибис. Самая распространенная - первая, добавляет начальник управления эксплуатации СК «Кловер Групп» Михаил Корепанов. На «видимых» работах - уборке территории, мытье полов и окон - стараются не экономить, продолжает он, это лишь 10% выручки, основная «оптимизация» происходит в обслуживании инженерных сетей. Такие работы составляют 30-40% чека за управление домом, а отследить их выполнение практически невозможно, объясняет Корепанов.
Другой способ - размещение рекламы на доме или платежного терминала в подъезде. Компании обязаны согласовывать это с жильцами и делиться с ними прибылью, но можно этого и не делать. «Если жители с головой, они могут потребовать узнать, кто за это платит и куда идут средства», - говорит сотрудник одной из компаний.
Откровенное воровство платежей за коммунальные услуги в последнее время встречается реже, говорит сотрудник одной из управляющих компаний: «Сейчас с этим строже». Раньше за год-полтора можно было собрать внушительную сумму и подать на банкротство - средний срок жизни управляющей компании составлял три года, говорит он: «Перед банкротством нужно было покрасить подъезды, завести новую компанию и назвать ее примерно так же, чтобы у жильцов в голове не клинило».
«Приехал ЧОП и положил всех в снег"
«Дикая борьба за управление домами - ответ всем скептикам, которые утверждают, что это не бизнес», - говорит Андрей Чибис. О борьбе на рынке он знает не понаслышке: ему лично приходится разрешать конфликты между управляющими компаниями, которые часто напоминают бандитские разборки. Это десятки тысяч случаев ежегодно, говорит исполнительный директор НП «ЖКХ Контроль» Светлана Разворотнева.
Недавний пример - конфликт в Ижевске, вспоминает Чибис. Жильцы девятиэтажки решили отказаться от услуг управляющей компании ООО «Единая УК» и выбрали новую. Но «Единая УК», директором и единственным учредителем которой, по данным «СПАРК-Интерфакс», является депутат Госсовета Удмуртии Наиль Кутдузов, заблокировала решение собственников, оспорив его в суде. Когда суд поддержал жильцов, «Единая УК» пошла другим путем: установила сигнализацию на подвал, в котором располагались домовые коммуникации.
«Когда аварийная бригада новой управляющей компании попыталась туда проникнуть, приехал ЧОП и положил всех в снег», - рассказывает Андрей Чибис. Потом «Единая УК» просто заварила вход в подвал и освободила дом только после того, как на место вылетел лично заместитель министра строительства и ЖКХ.
Минстрой попытается «вскрыть рынок для инвесторов"
Наглость таких компаний чаще всего имеет одну причину, которая известна всем в стране. Управляющие компании часто аффилированы с местными властями, говорил Владимир Путин во время прямой линии в 2013 году. «Это такие микроквазимонополисты на рынке, которые забивают в конечную плату все, что можно забить... наворачивая на этом огромные деньги, неподъемные для граждан», - сказал тогда Путин.
Помочь новым добросовестным игрокам обещает Минстрой, который, по словам Чибиса, намерен «вскрыть рынок для инвесторов». Двумя путями - введением обязательного лицензирования (до 1 мая 2015 года управляющие компании могут работать без лицензий) и открытостью данных о жилом фонде.
Некоторые эксперты, правда, сомневаются, что лицензирование бизнеса очистит рынок от игроков-мошенников. Если компанию лишат лицензии, а гендиректора - сертификата, то собственник просто откроет новое юрлицо и назначит другого руководителя, говорит директор управляющей компании NAI Becar Виктор Козин. Зато многократно возрастают риски для добросовестных игроков, отмечает Козин: «Любая инспекция, найдя два нарушения, лишает тебя возможности управлять домом».
Избавиться от влияния местных администраций тоже вряд ли получится, считает другой участник рынка: местные власти заинтересованы в том, чтобы на субподряд нанимались «правильные» компании.
Источники[править]
Любой участник может оформить статью: добавить иллюстрации, викифицировать, заполнить шаблоны и добавить категории.
Любой редактор может снять этот шаблон после оформления и проверки.
Комментарии[править]
Если вы хотите сообщить о проблеме в статье (например, фактическая ошибка и т. д.), пожалуйста, используйте обычную страницу обсуждения.
Комментарии на этой странице могут не соответствовать политике нейтральной точки зрения, однако, пожалуйста, придерживайтесь темы и попытайтесь избежать брани, оскорбительных или подстрекательных комментариев. Попробуйте написать такие комментарии, которые заставят задуматься, будут проницательными или спорными. Цивилизованная дискуссия и вежливый спор делают страницу комментариев дружелюбным местом. Пожалуйста, подумайте об этом.
Несколько советов по оформлению реплик:
- Новые темы начинайте, пожалуйста, снизу.
- Используйте символ звёздочки «*» в начале строки для начала новой темы. Далее пишите свой текст.
- Для ответа в начале строки укажите на одну звёздочку больше, чем в предыдущей реплике.
- Пожалуйста, подписывайте все свои сообщения, используя четыре тильды (~~~~). При предварительном просмотре и сохранении они будут автоматически заменены на ваше имя и дату.
Обращаем ваше внимание, что комментарии не предназначены для размещения ссылок на внешние ресурсы не по теме статьи, которые могут быть удалены или скрыты любым участником. Тем не менее, на странице комментариев вы можете сообщить о статьях в СМИ, которые ссылаются на эту заметку, а также о её обсуждении на сторонних ресурсах.
