Новый налог на недвижимость сулит новые скандалы из-за обвала квартирных цен
28 сентября 2015 года
Новый налог на недвижимость, что придется платить уже в следующем году, в столице рассчитывался по кадастровой стоимости жилья, которая привязывалась к рыночной в докризисном 2014 году. Однако теперь квартиры подешевели, и получается, что налог по отношению к их цене вырос, пишет "Коммерсант-Деньги". По прогнозу журнала, скандалов по этому поводу можно ждать осенью следующего года, когда москвичи получат платежки за нынешний год и поймут, что оспаривать налог, скорее всего, себе дороже.
Сегодня инвесторы, покупатели, продавцы и просто зеваки с интересом наблюдают за тем, что происходит на столичном рынке жилья. Падение цен на недвижимость в долларовом эквиваленте просто завораживает. Только за август, согласно оценкам экспертов аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости IRN.ru", индекс стоимости жилья в Москве потерял почти 10%, снизившись с 3380 до 3046 долларов за кв. м. По оценкам "Инком-Недвижимости", средняя стоимость предложения на вторичном рынке еще ниже - 2946 долларов за кв. м.
В рублях, согласно отчетам риелторов, все выглядит не так страшно. По оценке аналитиков, с начала года стоимость предложения на московском вторичном рынке снизилась всего на 1,5%. Но если разобраться, то оказывается, что продавцы просто пытаются делать хорошую мину при плохой игре. Дело в том, что цена предложения существенно отличается от той, по которой проходят реальные сделки. В августе, по данным риелторов, около 80% продаж прошло с дисконтом.
"В целом с учетом торга сегодня квартиру можно купить в рублях на 10-20% дешевле, чем год назад", - говорит директор департамента вторичного рынка "Инком-Недвижимости" Сергей Шлома. И нередко оценка жилья для расчета налога на недвижимость оказывается выше рыночной более чем на 20%.
Например, по кадастровой оценке двушка в "сталинке" у метро "Сокол" стоит 12,5 млн руб. (по 216 тыс. руб. за кв. м). При этом похожая квартира в этом же доме продается за 10,2 млн руб. (по 178 тыс. руб. за кв. м.). И риелторы уверяют, что в процессе торга может быть скинуто еще процентов десять.
Примерно так же обстоят дела и у собственников других квартир. Это легко проверить, если зайти на сайт Департамента экономической политики и развития города Москвы (ДЭПР). Там есть калькулятор, который по адресу выдает не только расчет налога, но и актуальную кадастровую оценку квадратного метра конкретной квартиры. Среди десятка проверенных адресов коллег, проживающих в разных концах Москвы, корреспонденту "Денег" не удалось найти жилья, оценка которого была бы в пользу владельца, а не в пользу бюджета города Москвы (имущественный налог - местный).
Если верить прогнозу руководителя аналитического центра IRN.ru Олега Репченко, цены на недвижимость и дальше будут снижаться. А значит, разрыв между рыночной стоимостью квадратного метра и той, с которой рассчитывается налог, будет увеличиваться не в пользу москвичей.
Как подсчитать, что дешевле: покорно платить налог или заказать переоценку
Добиться пересмотра оценки можно как в суде, так и в досудебном порядке. Для этого надо обратиться в комиссию при специально созданных территориальных управлениях Росреестра. Есть два основания, по которым можно пересмотреть кадастровую стоимость квадратного метра: если данные, внесенные в ГКН Росреестра, содержат ошибку или если собственник хочет изменить кадастровую оценку на рыночную.
Проблема заключается в том, что для оспаривания оценки хоть в комиссии при Росреестре, хоть в суде требуется получить отчет независимого оценщика. Это стоит около 30 тыс. руб. На отчет еще нужно получать экспертное заключение в СРО, в котором состоит данный оценщик, - примерно еще 10 тыс. руб.
Для обычного "физика" подобная налоговая оптимизация оказывается бессмысленной. Ведь если кадастровая оценка квартиры на Соколе, о которой шла речь выше, будет снижена с 12,5 до 10,2 млн руб., то налог уменьшится всего на 2,3 тыс. руб. Пусть даже эта оценка продержится два года (чаще проводить переоценку кадастровой стоимости жилья в Москве нельзя), выгода составит 4,6 тыс. руб. Это несопоставимо с затратами на изменение кадастровой оценки, которые составят не меньше 40 тыс. руб. И нет никакой гарантии, что после переоценки процедуру оспаривания не придется повторить.
Напомним, что от кадастровой оценки зависит и ставка налога: при стоимости недвижимости до 10 млн руб. она составит 0,1%; от 10 млн до 20 млн руб. - 0,15%; от 20 млн до 50 млн руб. - 0,2%; от 50 млн до 300 млн руб. - 0,3% и до 2% в год для недвижимости дороже 300 млн руб. Таким образом, экономически целесообразно добиваться пересмотра кадастровой оценки тем, кто таким образом сможет перевести свою недвижимость из одной категории налогообложения в другую.
Чтобы излишне не волновать москвичей, новый налог на недвижимость (жилую и коммерческую) будут вводить постепенно - сначала 20% от расчетной суммы, потом 40%, потом 60% и т. д. То есть если налог на квартиру составляет 10 тыс. руб., сначала возьмут только 2 тыс. руб. (в 2016 году), потом 4 тыс. руб. - в 2017-м, а до 100% доведут его в 2020 году.
Источники
[править]
Любой участник может оформить статью: добавить иллюстрации, викифицировать, заполнить шаблоны и добавить категории.
Любой редактор может снять этот шаблон после оформления и проверки.
Комментарии[править]
Если вы хотите сообщить о проблеме в статье (например, фактическая ошибка и т. д.), пожалуйста, используйте обычную страницу обсуждения.
Комментарии на этой странице могут не соответствовать политике нейтральной точки зрения, однако, пожалуйста, придерживайтесь темы и попытайтесь избежать брани, оскорбительных или подстрекательных комментариев. Попробуйте написать такие комментарии, которые заставят задуматься, будут проницательными или спорными. Цивилизованная дискуссия и вежливый спор делают страницу комментариев дружелюбным местом. Пожалуйста, подумайте об этом.
Несколько советов по оформлению реплик:
- Новые темы начинайте, пожалуйста, снизу.
- Используйте символ звёздочки «*» в начале строки для начала новой темы. Далее пишите свой текст.
- Для ответа в начале строки укажите на одну звёздочку больше, чем в предыдущей реплике.
- Пожалуйста, подписывайте все свои сообщения, используя четыре тильды (~~~~). При предварительном просмотре и сохранении они будут автоматически заменены на ваше имя и дату.
Обращаем ваше внимание, что комментарии не предназначены для размещения ссылок на внешние ресурсы не по теме статьи, которые могут быть удалены или скрыты любым участником. Тем не менее, на странице комментариев вы можете сообщить о статьях в СМИ, которые ссылаются на эту заметку, а также о её обсуждении на сторонних ресурсах.
